房地产的基础知识

房地产的基础知识，房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。房地产业是指;是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、服务的等等集多种经济活动为一体的综合性产业，一起看看房地产的基础知识。

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房地产基础知识

1、 房地产市场

一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;

二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;

三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。

2、 国土局

代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

3、 商品房

是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

4、 开发商

专门从事房地产开发和经营的企业。

5、 代理商

经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的`出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。

6、 土地类型

按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。

7、 土地使用年限

是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。

8、 土地使用费

土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。

9、 房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

10、 如何办理产权

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。

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房地产项目内容

(一)房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

(二) 房地产业主要包括以下一些内容：

1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;

2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;

3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。

4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。

房地产(Real estate)

房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。

土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资，这种投资要投入一定量的物化劳动和活劳动，其本身必然具有商品属性。

房地产概述

房地产由于其自己的`特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

人们从已经出台的房地产调控手段不难看出，中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略，说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。

从一定意义上讲，银行收紧房贷对抑制房价过快上涨会起到积极作用，进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费，抑制投资、投机性购房需求。购买房地产是一种重要的投资方式。

房地产投资有以下几个特点：

(一)位置的固定性和不可移动性;

(二)使用的长期性;

(三)影响因素多样性;

(四)价值盈利性;

(五)保值增值性;

(六)行业相关性，

(七)易受政策影响性。

调控影响

2013年2月经济继续回暖，但部分数据低于预期，引发市场对经济增速能否持稳的讨论。当前经济仍在温和复苏，但受房地产调控等因素影响，在一季度之后的未来一段时间里，经济复苏步伐或趋缓。

2月CPI同比上涨3.2%主要受春节因素影响，反映当前经济回升对其形成支撑。2月CPI环比上涨1.1%。其中，食品价格环比涨幅与季节性因素持平，而非食品价格环比回升幅度强于季节性因素。尤其是消费品与服务项目价格的双双走高，反映出当前经济仍处于增长回暖的短周期阶段。

经济权属

1、自物权：所有权

包括占有权、使用权、收益权、处分权

2、他物权

包括地役权、抵押权、租赁权、典权

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1、房地产行业仍将对中国经济增长发挥重要基石作用

2020年是中国全面建成小康社会、GDP比2000年翻两番的收官之年，预计经济增速将大概率维持在6%左右区间、2020年GDP规模将超过100万亿人民币。同时受全球经济放缓、中美贸易关系不稳定、投资需求拉动不足等外部环境不确定性因素影响，国内经济下行压力仍然不小。

房地产行业中短期内每年仍将维持 13-15万亿的市场销售规模，同时考虑到对住房需求上下游产业链的强有力带动作用，2020年房地产行业仍将在中国经济增长中发挥重要基石作用。

2、行业政策调控总体力度适中并且供给侧调控偏紧、需求侧调控相对偏松

房地产行业2019年下半年在供给侧特别是融资端出台了较为严格调控措施，2020年在坚持“房住不炒”总体方针以及中央经济工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”背景下，预计行业政策调控政策力度总体适中。

其中在供给侧，行业融资政策仍将维持偏紧并逐步向中性回调;在需求侧，因城施策调控政策下，部分中心城市及都市圈周边城市在前期政策调控超调基础上可能在人才住房、限购限价等方面做出一定调整，客观上为地产商提供土储高性价比补仓的'阶段性机会。

3、市场集中度进一步提升与尾部企业退出推动行业市场加快出清

按照目前土地资源储备、销售去化情况估算，2020年行业前30名地产商总体仍将维持两位数的增长速度。

其中前10名地产商由于自身规模基数较大已处于安全边界，未来核心战略目标将由规模成长逐步转向提质增效降风险;10-30名地产商由于资产结构问题、成长惯性和焦虑感，未来仍转向有质量的规模成长;金融资源将进一步向头部玩家集中，尾部中小型地产商将逐步退出行业市场，市场出清过程将持续进行。

4、房地产行业黑天鹅事件大概率出现

由于在资本市场地产板块估值较低权益融资困难、各融资渠道收缩且融资成本提高、商品房销售去化回款难度加大等一系列影响因素，2020年地产商在资产负债率、有息负债还款、低效资产处置盘活、住宅开发建设刚性支出等方面将面临紧约束。

部分现金流紧张的企业会因为信用违约等黑天鹅事件掉队。提高资产效率、做好现金流管理、现金为王仍是2020年地产商在严峻外部环境下存续发展的关键必要条件。

5、市场总体量价趋稳且不同城市房价窄幅波动、地价小幅回暖

中国房地产行业需求侧的政策调控已经完成了由中央负责总量调控转向压实地方政府责任，因城施策、一城一策的转变。各城市地方政府将总体按照商品房价格进行有针对性调控。

在中央经济工作会议明确的稳地价、稳房价、稳预期的总基调下，预计全国行业总体量价趋稳，同时不同城市根据自身所处地价、房价周期阶段，房价会出现窄幅波动调整。同时地价较2019年下半年将有可能小幅回暖，低总地价、中体量快周转项目可能更受市场青睐。